住み替えたいとき持ち家はどうする?移住・住みかえ支援機構は使える?

持ち家から住み替えライフプラン

突然ですが、住み替えを考えたことありますか?

  • 年齢が高くなってきたので医療環境が充実した地域で住みたい
  • 子どもが成長して家を出たら必要以上に家が広くなった
  • 近年は大災害が多くなってるので安全な場所へ移りたい

住み替えの理由は人それぞれですね。

この記事では、住み替えの際の持ち家を売却したり賃貸に出す場合の注意点や、公的機関として持ち家を借り上げてくれる移住・住みかえ支援機構についてお伝えします。

この記事を読めば

  • 住宅ローンが残ってる場合の売却は注意が必要なことが分かる
  • 家賃収入は将来にわたって安定する保証はないことが分かる
  • 移住・住みかえ支援機構が意外に使い勝手が悪いことが分かる

住み替えを考えていて今の持ち家をどうするか迷ってる人は参考にしてください。

住み替えで持ち家は売却?賃貸?

持ち家を売却するか賃貸に出すか

人は長年同じところに住んでいても住まいの環境を変えたくなることがあります。

住んでいる家が賃貸住宅であれば希望に合った住宅を見つけて引っ越すだけですが、持ち家の場合は選択肢はリフォーム、建て替え、住み替えの3つあります。

家の中をバリアフリーにしたい、子ども部屋を2つに仕切りたいなどはリフォームで対応します。

親世帯を引き取ることになった場合などは二世帯住宅に建て替えることになるかもしれません。

それらでは対応できない場合は“住み替え”を検討することになりますが、持ち家は売却するか賃貸に出すかを選ぶことになります。

住宅ローンが残っているなら売却も気をつけて

不動産の売却

住宅ローンが残っている家を売却する場合は売却して得た利益で住宅ローンの残債を支払う(完済する)ことになります。

売却益で完済できれば問題ないですが、完済できないときは、どこかからお金を調達してくるか新たに借金をしなくてはなりません。

売却益で完済できず新たに住む家も借入金で賄うつもりの場合には、住み替えローン(買い替えローン)を使えることがあります。

住宅ローンを扱っている金融機関や不動産会社で相談してみるのもよいです。

いずれにしても中古住宅の価格は築年数や立地など様ざまな条件で価格が変わりますので、相場をよく見て計画を立てることが大切です。

多くの業者が無料で査定してくれますので、そういうものを利用するのもよいです。

参考に最近の平均的な中古住宅の購入価格を掲載しておきます。

中古住宅の地域別平均購入価格
地域中古戸建住宅中古マンション
全国2,473万円2,983万円
首都圏2,991万円3,235万円
近畿圏2,198万円2,478万円
東海圏2,132万円2,023万円
その他の地域2,019万円2,256万円

(出典:住宅金融支援機構 2018年度 フラット35利用者調査

賃貸に出すなら不動産会社に依頼するのが一般的

不動産会社と交渉

現在の持ち家を子どもに相続させたい、あるいは何年か後に自分や家族が再び住む可能性があるなどの理由があれば賃貸に出す選択肢もあります。

その場合は賃貸を扱っている不動産会社に賃料査定から条件決め、入居者募集まで依頼して借り手を見つけてもらうのが一般的です。

またマイホーム借り上げ制度を主な事業とする一般社団法人「移住・住みかえ支援機構(JTI)」を利用する方法もあります。

移住・住みかえ支援機構(JTI)については後で整理します。

住宅ローンが残っていたら要注意

住宅ローンは他の借金に比べて金利が安いなどのメリットがありますが、それは住宅の名義人が自分で住むことを条件に契約されるのが一般的です。

よって、その住宅を賃貸に出すのは厳密には金融機関との契約違反になる可能性があります。

場合によっては賃貸に出すタイミングで住宅ローンの残債の一括返済を求められることがありますので事前に金融機関に相談しておきましょう。

また同じく住宅の名義人が自分で住むことが条件になっている住宅ローン控除が適用されなくなりますので税金面のメリットもなくなります。

このように住宅ローンを返済中の住宅を賃貸に出すと、それまで受けていたメリットが受けられなくなることがありますので要注意です。

賃貸に出すときの注意点

住宅ローン以外にも主に2つの注意点があります。

  • 管理業務を行わなくてはいけない
  • 黒字になるとは限らない

管理業務を行わなくてはいけない

賃貸を始めたら家賃の集金、周りの清掃、設備の修繕、定期的な点検など日常的に多くの管理業務が発生します。

場合によっては入居者や近隣住民とのトラブル対応も必要でしょう。

賃貸住宅の管理・運営には多くの手間やコストがかかり心労も覚悟しなくてはいけません。

ある程度のコストを許容できるのであればこれら管理業務を管理会社に委託する方法もあります。

黒字になるとは限らない

賃貸住宅の収入源は入居者が支払う家賃ですが、入居者がいない(見つからない)間は家賃は入ってきません。

しかし入居者がいなくても固定資産税、場所によっては都市計画税もかかりますし、日々の管理業務のコストもかかります。

入居者が見つかるまでは損失が膨らんでいきます。

入居者がいる/いないに関わらず管理会社が家賃保証してくれる制度もありますが、これは永遠ではありません。

期間が設定されていて期間終了とともに保証そのものが無くなったり、有ったとしても築年数の増加を理由に保証家賃が下がることが多いです。

移住・住みかえ支援機構は使いにくいかも

一般社団法人「移住・住みかえ支援機構(JTI)は「マイホーム借上げ制度」を実施しています。

この制度を使って持ち家を賃貸に出すことができます。

マイホーム借り上げ制度

マイホーム借上げ制度は、50歳以上のシニア層の所有する住宅を借上げて、入居希望者に転貸する制度です。

これまでのような「家を建てては壊す」から脱却して家を「社会の財産として長く活用する」ことを目指しています。

マイホーム借り上げ制度のメリット

移住・住みかえ支援機構の公式サイトには制度の特徴がいくつか挙げられてますが、利用者にとってのメリットは下の4つです。

  • 借り手がつかないときも賃料が保証されるので安定した賃料収入を見込める
  • 入居者とは3年の定期借家契約なので契約終了時には立退料を請求されることなく家に戻ったり売却できる
  • 移住・住みかえ支援機構による転貸なので入居者と直接関わることはなく、家賃の未払いなど入居者とのトラブル対応はすべて移住・住みかえ支援機構が行ってくれる
  • 住み替え先の住宅購入や建築の資金などとして賃料収入を担保に提携ローンを利用することができる

持ち家を賃貸に出しやすくするための制度となっていることが分かります。

マイホーム借り上げ制度のデメリット

移住・住みかえ支援機構のマイホーム借り上げ制度を利用するにはデメリットが多く、一般の不動産業者の方が使い勝手が良いと言われる理由になっています。

デメリットは次の6つです。

  • 知名度が低い
  • 一般の不動産会社による募集と併用できない
  • 初期費用が必要
  • 家賃や空室時保証賃料が定期的に見直される
  • 空室時保証賃料が支払われるのは1人目の入居者の退去後から
  • 維持管理費用は利用者(オーナー)の負担

ここから具体的に見ていきます。

知名度が低い

マイホーム借り上げ制度は2006年の運用開始ですからかなりの年月が経ってます。

しかし移住・住みかえ支援機構の公式サイトを見ると、入居者募集中の物件は全国で37件、入居中の物件も全国で862件しかありません。(2020年7月31日現在)

マイホーム借り上げ制度は特に宣伝もしておらず、持ち家を賃貸に出す側、入居を希望する側の双方にとって知名度が低く、集客力も低いと言えます。

一般の不動産会社による募集と併用できない

制度の知名度が低いので、入居者の募集は集客力の高い一般の不動産会社でも並行して実施したくなりますが、これができない決まりになっています。

普通は入居者を早く決めたいので、マイホーム借り上げ制度は諦めて一般の不動産会社に依頼することになります。

これも制度の利用が普及しない要因の一つと思われます。

初期費用が必要

マイホーム借り上げ制度を利用するには、利用者(オーナー)の負担で建物診断(劣化診断、耐震診断)を受ける必要があります。

とくに1981年6月施行の新耐震基準以降の建物であることが確認できなければ耐震診断は必ず受けなければなりません。

そして補修や改修の工事が必要と診断されたら、これも利用者(オーナー)負担で補修や改修を行わなければなりません。

これ以外に利用者(オーナー)の負担で火災保険をかける必要があります。

さらにマイホーム借り上げ制度に申し込む際に、取扱事務手数料として17,000円(税別)が必要です。

家賃や空室時保証賃料が定期的に見直される

家賃や空室時保証賃料は一度決めたら終わりというわけではなく定期的に見直されます。

家賃は入居者が退去したタイミング、または退去しなくても3年ごとに見直されます。

また空室時保証賃料は原則として毎年見直されます。

建物は劣化していきますので、基本は見直しが行われるたびに家賃も空室時保証賃料も下がっていくと考えたほうがよいです。

また両方とも見直しは移住・住みかえ支援機構だけで行われ利用者(オーナー)には結果が通知されるだけです。

空室時保証賃料が支払われるのは1人目の入居者の退去後から

空室時保証賃料の支払いが開始されるのは1人目の入居者が退去してからになります。

1人目の入居者が決定し家賃の支払いが始まり、その後その入居者が退去して空き室になった時点で初めて空室時保証賃料の支払いが開始されるのです。

したがってマイホーム借り上げ制度の利用申込みが完了しても、その後しばらく入居者が決まらなければ機構から何も支払われない状態が続きます。

維持管理費用は利用者(オーナー)の負担

マンションの維持管理費用は入居者や機構が負担してくれるわけではなく、利用者(オーナー)の負担になります。

マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建て住宅なら建物や設備の補修/修理費用などがこれにあたります。

なお補修や修理の費用は、入居者が故意あるいは故意でなくても通常の使い方ではない使い方をして必要になった場合は入居者の負担となります。

まとめ

持ち家

持ち家があって住み替えるときに、数年後に戻ってくる予定があったり相続のを考えている場合を除けば、一般には売却になると思います。

その際は住宅価格の相場や住宅ローン残債、新居の準備費用など全体的に考慮して決める必要があります。

賃貸に出すにしても、建物の経年劣化や周りに新築の賃貸物件が出現することにより家賃は少しずつ下がっていきます。

また空き室保証を行っている業者は多いですが保証賃料はやはり下がっていきますし、永遠に保証されるとは限りません。

売却か賃貸か、どちらを選ぶにしてもライフプランに無理が生じないように十分に検討して決めてください。

⇒ ライフプランとは?立て方を学んで人生を何倍も有意義にするノウハウ

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